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「この不景気のときに、マンションの経営などして大丈夫だろうか」と心配する方もいると思います。 たしかに不安はあるでしょうが、実は、不景気のときこそマンション経営は有利なのです。
次にこの点について見てみましょう。 バブル期は景気もよく、土地の値段も急激に上昇したため、不動産の売買で儲けた不動産屋は多かったはずです。
事実、この時期に大儲けをして豪邸を建てた不動産屋も少なくありません。 これに対して、バブル崩壊後は一転して、不動産屋は儲からなくなったと思われています。
事実、収益が減った不動産屋はかなりありました。 私はバブルが崩壊したあとで開業しましたが、やはり「もう、不動産屋では、あまり稼げないかもしれない」と漠然と思っていました。
しかし、不動産屋はやり方しだいではまだまだ儲かるのです。 私の場合はアパート経営を手がけて成功したわけですが、もし、バブル期のように景気が絶好調であったならば、アパート経営はうまくいかなかったかもしれません。
バブルが崩壊して景気が悪くなったからこそ成功したのだと思います。 アパートや賃貸マンションの経営は、景気がよいときよりも、むしろ景気が悪いときのほうが儲かります。

ここでは、その理由を整理してみましょう。 景気がよいときは、サラリーマンの収入も増えます。
ボーナスが増えたり、残業手当が増えるなどして、収入はアップします。 すると、「どうせ住むなら、やっぱり賃貸よりも分譲がいい」と思うようになるものです。
これとは逆に、景気が悪くなるとサラリーマンの収入も減り、「ムリして分譲マンションを買わなくても、賃貸でいい」と思う人が増えます。 そのため、賃貸マンションに対するニーズは高まりますが、この点については前項で説明したとおりです。
一般に景気がよいときは金利が高く、逆に景気が悪いときは金利は低くなります。 賃貸マンションを建設するには多額の資金が必要です。
そのため、金融機関から融資を受けることになりますが、金利の低い不況期にお金を借りれば、その分、収益は向上します。 景気のよいときは、建設工事費用は上昇する傾向にあります。
逆に、景気の悪いときは、建設業者はなんとか注文を取ろうとして工事費を下げる傾向にあります。 そのため、景気の悪いときにマンションを建設すれば、建設費用を抑えることができます。
このことも収益向上に貢献します。 バブル崩壊後の地価下落を受けて、分譲マンションの値段はずいぶん下がりました。
そのため、「アパートや賃貸〈マンションの家賃も、さぞ下がっただろう」と思う方が多いのですが、実はそうではありません。 バブル崩壊後も家賃はそれほど下がっていません。

景気の悪いときは、金利も建設工事費も下がりますが、ありがたいことに、家賃は下がらないのです。 収入は一定でコストが下がるわけですから、このことも収益アップをもたらします。
バブル崩壊後、大都市の一部のエリアを除いて、土地の値段は下がり続けています。 このことも収益の拡大をもたらします。
賃貸〈マンションを建てるには、土地を取得しなくてはなりません。 土地を安く取得できれば、その分、収益は向上しますが、土地の値段は、今後も下がり続ける可能性があります。
このことも、アパートや賃貸マンション経営には追い風となります。 このように、景気の悪いときこそアパートや賃貸マンション経営は有利になるわけですが、今後、土地の値段が下がる可能性について、もう少しくわしく見てみましょう。
らします。 バブル崩壊後、大都市の一部のエリアを除いて、地価が下落を続けていますが、実は今後も、一部の人気エリアを除いて地価は下がり続けるという見方が一般的です。
その主な理由は、次のとおりです。 平成４年から米の輸入が自由化されました。
これにともない、政府は減反政策を打ち出しました。 要するに、米の国内生産を抑制しようということです。
米の生産が抑制されれば、農地が余ります。 余った農地が売りに出されれば、土地の値段は下がります。
農業に従事する人は年々減っています。 高校や大学を卒業した人で、農業に従事する人は、たったの０．３％にすぎません。
今後、この数字はますます下がると予想されています。 バブル崩壊と産業の空洞化が追い風にまた、現在の農家を支えているのは帥歳前後の高齢者です。

しかも、農家の多くは後継者不足です。 そのため、高齢化が進むにつれて、農地を手放す農家が増えてきます。
このことも地価を押し下げる効果をもたらすと考えられます。 地価や人件費の安い海外に生産拠点を移す企業が増え、産業の空洞化が懸念されています。
実は、産業の空洞化は地価の下落をもたらします。 それまで企業は、国内の工場用地を買っていましたが、生産拠点の海外シフトにともなって、国内の工業用地は不要になります。
余った工業用地が売りに出されれば、やはり地価は下がります。 バブル崩壊後、多くの企業がリストラを進めるようになりました。
その一環として、保有する寮や保養所やスポーツグラウンドを手放す企業が増えています。 また、採算の取れない建物や工場を売却する企業も増えています。
こうした動きは、やはり地価を押し下げる効果をもたらします。 一方で、リストラの影響を受け、個人の自己破産が増えています。
自己破産で不動産を商圏が移動することを立地移動といいます。 従来、駅前の一等地が商圏の中心でしたが、最近は郊外に大型の店舗を構える企業が増え、商圏が郊外にシフトしています。
立地移動は、駅前などの一等地の地価を押し下げます。 また、郊外の土地は大型店周辺でも比較的安く取得することができるため、賃貸マンションのコストを抑え、比較的安価で建設することができます。

さて、このような理由から、今後も地価は下がる可能性が高いわけですが、このことと賃貸マンションの関係について見てみましょう。 地価の下がった駅前の土地に商業ビルを建てることも考えられますが、私はあまりお勧ません。
商業ビルは収益が大きいものの、景気に左右されやすく、収益の安定性に欠手放すケースが増えれば競売物件が増え、不動産の価格を押し下げます。 これに対して、郊外型の賃貸〈マンションは景気にあまり左右されません。
郊外の大型商業集積の近くにマンションを建てれば、比較的楽に入居者を募ることができます。 車で５分以内で大型の商業集積にアクセスできる土地は、賃貸マンションの建設に向いていると事実、私の知り合いの不動産屋のＴ社長は、商業集積に近い企業の社宅や工場を専門に買い取り、そこに賃貸マンションを建て、収益を急速に拡大しています。
その他には、大学や専門学校の近くも賃貸マンションにとって好立地といえます。 最近では、郊外に校舎を建てる学校も多いのですが、その周辺の土地は、賃貸マンションの入居者を募りやすいのです。
学生は身元もはっきりしていますし、親が保証人となっているため、安心して部屋を貸すことができます。 立地が悪く、前面道路が狭く、あまり収益を見込めない土地を持つ顧客がいたら、いったんその土地を売却し、新たに郊外の土地を買うことをお勧めすることもあります。
その購入した郊外の土地に賃貸マンションを建てれば、入居者を募りやすく、収益も拡大・安定するからです。

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